房地产开发项目前期策划浅谈

发布时间:2021-11-25 11:05:29 | 作者:亚博游戏官网

  房地产开发项目的前期策划关于房地产项目全体营销成功具有十分重要的含义,怎样来正确认识前期策划的作用,咱们先来看看商场上一些没有通过前期策划的楼盘滞销的原因在哪里?

  一、选址过错——有的开发商在高端区域开发等级低房,使土地资源糟蹋,土地的级差效益没有充分地显现出来;还有的开发商要造“布衣区的明珠”,在等级低区域造高端豪宅,成果可想而知。这种选址过错是较为典型的缺少前期策划,对区域要素缺少考虑的成果。

  二、功用定位、规划——有的高端商品房尽管外立面不错,小区规划也还能够,但功用规划等级低,或房型规划不合理,与高端商品房自身不相匹配。还有的小区在规划功用、选料过程中与小区的商场定位脱节,如:面向工薪的小区,却内设人工湖、大型喷泉、奢华会所,或在美化中栽培贵重树种,尽管在广告宣传上好像较为显眼,但对居民来说并没有得到多少实在的实惠,而白白添加了许多本钱。

  三、房型规划与套内面积操控彼此对立——有的工薪小区,却又寻求过大的厅,过于大的辅佐设备面积,中、低规范住所一套搞3个阳台,使套内面积大大超出需求目标的实践消费才干,套内面积大,尽管单价不高,但总价却大大超越消费承受才干。相似这种房型规划脱离商场定位,套内面积操控与房型规划自相对立等并不罕见,这种问题归于显着的缺少前期策划。

  四、套用旧有规划计划、规划规划陈腐——如有的高端住所区的地段、资料、外立面都还能够,但小区规划欠好,单位平面布局欠好,如:高层点式蝶形,成果前面向阳的好卖,后边几套卖不动。

  五、有的小区声称经济适用房,但为了显现大手笔的气度,过错地把城市规划的方法用到小区规划里,大搞会集美化、轴心大路丘陵式美化、大型人工喷泉等等,其成果是虚有其表,徒然添加本钱、添加购房者担负,而居民住所前后美化却遭到冷遇。

  相似的问题都归于前期策划缺少或不到位。那么终究策划能起什么作用?终究什么是前期策划,或者说,前期策划些什么呢?

  前期策划头先要处理商场定位的问题,如楼盘定位、产品定位、价格定位,即处理“出产什么、为谁出产、怎样出产”的问题。

  有些人一直对策划的内在了解不深,以为策划便是为卖房子列计划,这是不对的,营销差异于推销,在于营销更注重于商场需求,它涉及到选什么项目、什么地方、资金筹措、计划确认、规划投标、施工投标、工程监理、资金运作、营销办理、直至物业办理等全过程的和谐处理、统筹规划,它涉及到多范畴、多学科、需求多方面专家一起协作策划。

  房地产出资一个很要害的要素便是要掌握时机,对单个开发商来说,显着的时机我们都知道,我们都去抢,但一些潜在的、没有浮出水面的商业时机掌握,由专业公司来操作会更有优势。

  有的发展商为了省钱,觉得策划费用一个平方几元钱不合算,实践上,省掉策划的钱,等于省掉了商业时机。有时付了一点策划费,房子一个平方或许多卖几十元到上百元。因而,为省策划而失掉可赚更多钱的时机,实践上是很划不来的。

  现在的策划商场尽管不断发展、完善,但也的确存在良莠不齐的现象。如有的策划公司,它的特长或许仅仅媒体包装策划,对产品并不熟行,有的讲是做策划,但对产品规划、结构、根底方面都是外行,这同人才结构、知识结构不合理有关。有的懂工程技术硬科学方面,对商场供求消费心思、营销推行等软科学者很不内行。因而,进步策划业的水平也很重要。

  怎样才干找一个比较好的策划公司呢?最少一点,这个公司要具有广泛多学科专家集体,或它能组织一批多学科的专家集体来协同策划,这种策划尽管要收取必定的策划费,但或许在规划、规划、结构、根底等方面省下更多的费用和使楼价多卖不少钱。

  别的一个问题是策划与构思之间的联系,策划需求构思,但策划不等于规划。构思要有一点新东西,但过火寻求“新、奇”,则作用或许欠好,乃至拔苗助长,这方面是有不少经历事例的。而策划需求必定构思,但策划更着重要科学、缜密地统筹组织,构思则或许使这种组织更合理或某个环节得到优化,但决不是策划的悉数。

  房地产开发商要注重策划、了解策划,策划专家是开发商的好参谋;前期策划获得成功,一个楼盘就成功了一半。要以营销的视界看策划,而不是以推销的主意去卖房子。

  开发商特别要注意使用外脑、表里结合,不要过于迷信自己曩昔的老经历。曩昔的盘子成功了,不代表将来的盘子也必定能成功,商场是不断改变的,还有许多是开发商自己不熟悉的、没有注重的,而外脑则能够更客观地、不受束缚地考虑、点评出资计划。

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