房地产开发项目施行阶段危险剖析

发布时间:2021-11-25 11:05:01 | 作者:亚博游戏官网

  在房地产开发项目的施行,按我国的房地产的开发程序房地产开发商应该是从可行性研究同意后今后直至项目检验前的阶段均归于施行阶段。这阶段的作业、可交给效果和费用包含:

  1、申报选址定点;2、申报规划规划条件;3、托付作出规划规划方案;4、处理人防审阅;5、处理消防审阅;6、审定规划规划方案 ;7、住所规划方案的专家组检查 ;8、履行环保“三废”处理方案;9、托付环境影响点评并报批;10、建造工程勘测招、招标 ;11、托付地质勘探 ;12、托付初步规划;13、申报、审定初步规划 。

  1、寻求主管部分检查定见;2、履行市政公用设施配套方案 ;3、报审市政配套方案 ;4、市政各处理部分提出市政配套定见 ;5、市政管线归纳

  (二)房地产开发项目规划规划和市政配套阶段的相关税费1、工程勘测(丈量)费;2、工程规划费 ;3、建造工程规划许可证执照费 ;4、竣工档案保证金 ;5、暂时用地费 ;6、暂时建造工程费;7、建造工程勘测招标处理费 ;8、勘测规划监督处理费 ;9、古建园林工程规划费

  1、处理建造用地规划许可证 ;2、处理建造用地托付钉桩 ;3、处理国有土地使用权出让请求 ;4、主管部分实地勘测 ;5、土地点评陈述的预审 ;6、托付地价评;7、处理核定地价手续 ;8、处理土地出让批阅 ;9、签定国有土地使用权出让合同 ;10、收取暂时国有土地使用证 ;11、收取正式国有土地使用证 ;12、国有土地使用权出让金的返还

  1、国有土地使用权划拨用地请求 ;2、主管部分现场勘测 ;3、划拨用地请求的审阅、报批 ;4、获得划拨用地同意

  1、征用集体土地用地请求 ;2、到拟征地地点区(县)房地局立案;3、签定征地协议 ;4、签定补偿安顿协议 ;5、承认劳动力安顿方案 ;6、区(县)房地局审阅各项协议;7、市政府下文征地 ;8、交纳菜田基金、犁地占用税等税费 ;9、处理批地文件、批地图 ;10、处理冻住户口 ;11、查询户口核实劳动力 ;12、处理农转作业业 ;13、处理农转居作业 ;14、处理超转人员安顿作业 ;15、地上物作价补偿作业 ;16、征地结案

  1、地价款(土地出让金);2、资金占用费 ;3、滞纳金 ;4、土地使用费 ;5、外商出资企业土地使用费;6、防洪工程建造保护处理费 ;7、土地闲置费 ;8、土地权属查询、地籍测绘费 ;9、乡镇土地使用税 ;10、地价点评费 ;11、出让土地预订金 ;12、征地处理费 ;13、土地补偿费 ;14、青苗及树木补偿费;15、地上物补偿费 ;16、劳动力安顿费 ;17、超转人员安顿费 ;18、新菜田开发建造基金 ;19、犁地占用税

  1、托付进行拆迁作业 ;2、处理拆迁请求 ;3、批阅、收取拆迁许可证 ;4、签定房子拆迁责任书 ;5、处理拆迁布告与告诉 ;6、处理户口冻住 ;7、暂停处理相关事项 ;8、承认拆迁安顿方案 ;9、签定拆迁补偿书面协议 ;10、举行拆迁动员会,进行拆迁安顿 ;11、发放运作拆迁补偿款 ;12、拆迁施工现场防尘污染处理 ;13、移送拆迁档案资料 ;14、房子拆迁胶葛的判决 ;15、强制拆迁

  1、房子拆迁补偿费 ;2、搬迁补助费 ;3、提早搬迁奖赏费 ;4、暂时安顿补助费(周转费);5、整理费 ;6、停产歇业归纳补助费 ;7、对从城区方位较好的区域迁往方位较差的区域或远郊区县的居民的补助费;8、一次性异地安顿补助费 ;9、房子拆迁处理费 ;10、房子拆迁服务费

  1、收取房地产开发项目手册 ;2、项目转入正式方案 ;3、交纳煤气(天然气)厂建造费 ;4、交纳自来水厂建造费 ;5、交纳污水处理厂建造费 ;6、交纳供热厂建造费 ;7、交纳供电贴费及电源建造集资费 ;8、土地有偿出让项目处理“四源”接用手续 ;9、规划单位出报批图;10、出施工图 ;11、编制、报工程档案资料,交纳档案保证金;12、处理消防审阅定见表 ;13、批阅人防工程、处理人防许可证;14、核发建造工程规划许可证 ;15、收取开工批阅表,处理开工挂号

  1、处理招标挂号、招标请求 ;2、招标预备 ;3、招标布告 ;4、编制招标文件并核准;5、编制招标工程标底;6、标底审合同预算检查办承认 ;7、标底市招标办核准,正式请求招标;8、招标单位资历批阅 ;9、编制招标书并达 ;10、举行招标会,勘测现场 ;11、举行开标会议,进行开标 ;12、评标、决标 ;13、发中标告诉书 ;14、签定工程承包合同 ;15、工程承包合同的检查

  1、处理质量监督注册挂号手续 ;2、建造工程监理 ;3、处理开工计算挂号 ;4、交纳实心黏土砖约束使用费 ;5、处理开工前审计 ;6、交纳出资方向调节税;7、收取固定资产出资许可证 ;8、报装施工用水、电、路 ;9、和谐大街环卫部分 ;10、和谐交通处理部分 ;11、交纳美化建造费,签定美化协议 ;12、收取建造工程开工证 找房地产资料,到我国地产商

  1、施工场所的“五通一平”;2、施工单位出场和施工暂设 ;3、工程的根底、结构施工与设备装置 ;4、施工过程中的工程质量监督

  从房地产开发程序中,归结起来的上述作业、可交给效果和费用能够看出,本阶段的首要危险:

  1、项目发动阶段可交给效果的正确性及可行性研究陈述项目归纳点评的正确性;

  7、项目营销定位和项目产品施行中本钱、质量、进展方针及绩效方针和谐和谐度;

  8、项目团队处理理念、作业方法、处理才能、履行才能是否满意产品品质对项目团队的需求;

  9、地勘、初步规划、施工图规划、景象园林规划等单位所供给的服务是否与产品定位所需求供给的服务相匹配;

  10、项目选择的施工单位和监理公司供给的服务、资料供货商所供给的制品和半制品是否与产品定位所需求供给的服务和产品的相匹配;

  11、履行安排、项目团队交流方法、交流途径、交流东西是否与产品定位的适应性。

  从上述房地产开发项目施行阶段的首要危险中看出,前期可行性研究的真实性、可靠性是危险,而房地产开发项目程序将环境点评的法令程序摆在可行性研究同意之后进行的。作为一般开发商的思想是,只需项目可行,征地、拆姑息开端了,规划也开端了。待费用已产生几万、几十万、几百万时,环境点评才慢吞吞的出笼,才拿去报批。假如环境归纳鉴定不抱负,开发商就授意环境点评公司作出对项目开发有利的唯心环境点评,好拿到政府的批文。现在适当一部分开发项目,某地块原本不适宜人居,却偏偏都得到了政府同意;某地块所要建的厂,其生产过程和排泄物对周边环境和居民都会形成影响,却也是得到政府的同意。其根本原因是什么?一是建造根本法令程序孰先孰后有问题;二是套近乎走后门明知不能为而为之。

  笔者以为,假如政府真的要注重环境,要真实履行可持续发展战略,在根本建造法令程序上应作出调整,将环境点评陈述同意后,再同意可性研究陈述。这样就避免了开发和建造对环境的损坏,进步开发建造的质量,真实完成可持续发展。

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